【各地口径】土增清算单位的确定，影响最终税负

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房地产开发企业综合税负中土地增值税占有较大比重，一直为各方所关注。特别是土地增值税的“清算单位”以什么为标准，影响到了土地增值税最终的清算结果。官方是这样规定的：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 具体到各地呢，政策执行口径不统一，小金对各地政策进行梳理汇总，详见下文，大家可以参考学习。

目录

1.国家

2.天津

3.河南

4.湖北

5.北京

6.山东

7.广东

8.辽宁

9.福建

10.江苏

11.吉林

12.浙江

13.宁夏

14.云南

15.重庆

16.甘肃

17.安徽

18.陕西

19.河南

20.内蒙

21.四川

22.河北

23.湖南

24.广西

25.贵州

26.西藏

......

1

国家规定

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发[2006]187号）一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2

天津市规定

天津市土地增值税清算管理办法（天津市地方税务局公告2016年第24号）土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

3

海南省规定

关于土地增值税清算有关问题的通知（琼地税发[2009]187号）一、关于清算单位的问题土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。
关于印发2011年土地增值税清算申报纳税评估工作指导意见的通知（琼地税函[2011]194号）2.直接利用资料，评估发现纳税人申报的问题和疑点。(2)是否以国家有关部门核发的“建设工程规划(临时)许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算;对于普通住房和非普通住房，是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税;有无将其他项目的收入、支出混入该项目的情况。
关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号）土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。

4

湖北省规定

关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知（武地税发[2008]38号）关于土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。
土地增值税征管工作指引(试行)（鄂税财行便函[2021]9号）纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。纳税人在自行清算时，按照规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证确定开发项目，作为土地增值税的最小清算单位。对连续开发、滚动开发的房地产项目，经向主管税务机关申报后，允许纳税人在同一房地产开发项目内选择相关的建设工程规划许可证，作为一个清算单位合并清算。

5

北京市规定

关于土地增值税清算管理若干问题的通知（京地税地[2007]325号）
四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

6

山东省规定

关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。
关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告2017年第5号）主管地税机关应当依据国家有关部门审批、备案的项目，结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定项目管理单位，对于分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行管理。
关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）土地增值税以政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算，对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。

7

广东省规定

关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知（穗地税函[2012]198号）一、关于清算单位确认问题（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：1．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。2．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
第五条  房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，原则上以规划建设部门修建性详细规划批准文件确定的分期开发项目为清算单位。

关于土地增值税有关问题的通知（深地税发[2005]609号）二、对同一房地产开发项目有若干个预售许可证的，以预售许可证为单位编制项目编码。

8

辽宁省规定

关于明确土地增值税清算有关问题的通知（辽地税函[2012]92号）
一、关于土地增值税的清算单位确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
汕头市房地产开发企业土地增值税清算管理实施意见（汕地税发[2007]222号）在我市范围内经有关部门审批的房地产开发项目均为土地增值税的清算对象；对于分期开发的项目，以分期项目为清算对象。

9

福建省规定

第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

10

江苏省规定

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（苏地税发[2009]72号）第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答三、清算单位确定问题6、房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
关于土地增值税若干征税问题的处理意见（常地税一便函[2012]5号）一、清算单位1、清算单位的确认问题国家有关部门审批、备案的项目是指由发改委（计委）、经发局审批的项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。对开发周期较长的开发项目（一般是指从项目立项起满5年），纳税人可按照规划局的建筑工程规划许可证作为分期项目的依据申报办理立项登记；对纳税人自行分期开发且其收入、成本、费用按规定进行归集的，经主管税务机关核准，纳税人可申请将自行分期项目确定为清算单位，并同时将各期开发的建筑面积、投资总额、预计各期开工日期、竣工日期、销售期限等有关情况报税务机关备案。在房地产项目开发过程中，因资金和房地产市场等情况变化，应当将调整后的分期开发建筑面积和投资额等情况报税务机关重新备案。
无锡市土地增值税清算办法（锡地税发[2004]240号）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

11

吉林省规定

房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）（吉林省地方税务局公告2014年第1号）土地增值税基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。

12

浙江省规定

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答问题二：房地产开发中，如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目？答：根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此对于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算；对于未取得国家有关部门审批、备案而自行确定分期开发的，一律以单一项目作为清算单位。
丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（丽地税政[2007]87号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位源清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知及财政部、国家税务局关于土地增值税若干问题的通知（玉地税政[2007]76号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，而非对企业的经营年度进行清算。
绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法（绍市地税政[2008]30号）土地增值税的征收管理以国家有关部门审批的开发项目为单位。
关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知（甬地税二[2009]104号）清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准。
关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知（磐地税政[2010]6号）对同一房地产项目分多期开发的，应分期进行土地增值税清算，土地购置成本按各开发期占地面积的比例进行分配。

13

宁夏自治区规定

关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的请示（银地税发[2007]214号）第二条土地增值税清算单位及相关规定(一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。其他企业从事房地产开发项目，均比照本办法执行。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。经土地部门批准成片承受土地，由于企业有计划的对开发项目分期分批进行，先后金进入开发阶段的，以分期项目为单位清算。
土地增值税征收管理办法（2007年修正本）（宁夏回族自治区人民政府令第101号）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位

14

云南省规定

云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（云地税发[2007]180号）二、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号）房地产开发企业在取得房地产开发项目开工许可后30日内，应当向主管税务机关申报办理项目登记，并以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按照以上方法难以确定的，经项目所在地主管税务机关确认后，可按实际分期项目确定清算单位。

15

重庆市规定

关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（渝地税发[2007]145号）一、关于土地增值税清算单位问题根据《清算通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售(预售)许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

16

甘肃省规定

印发《甘肃省土地增值税预征办法》和《甘肃省土地增值税预征清算办法》的通知（甘地税函发[2006]206号）单位项目是指纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目；已竣工决算项目是指取得建设工程质量监督部门已出具工程质量认定合格证书，建设施工单位对工程已签署《工程造价决算书》的工程项目。
兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法（兰地税发[2008]168号）土地增值税以有关部门审批房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位；对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额。未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入及计算的扣除项目金额计算增值额。

17

安徽省规定

关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函[2007]311号）2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，此时，应以整个开发项目(包含普通住宅和非普通住宅)为基准，计算征收土地增值税。3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。
池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（池地税发[2013]28号）
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。国家有关部门审批的房地产开发项目是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。
黄石市建筑业和房地产业税收一体化管理实施办法（国家税务总局黄石市税务局公告2019年第2号）在土地增值税清算环节，税务机关以建设工程规划许可证确定的房地产开发项目为单位，根据项目开发成本、费用等信息进行土地增值税清算管理，并将清算信息用于纳税人企业所得税后续管理。
关于土地增值税有关问题的批复（滁地税[2012]66号）关于房地产开发项目的确认问题《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

18

陕西省规定

转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知（陕地税发[2007]60号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（陕地税函[2009]113号）清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
关于明确土地增值税若干政策问题的通知（西地税发[2010]235号）二、清算项目的确定问题清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。

19

河南省规定

关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

20

内蒙古规定

土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。如果企业的分期与《建设工程规划许可证》不一致的，以企业的分期项目为清算单位。清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，实行查账清算或核定征收清算土地增值税。

21

四川省规定

关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号）
一、关于土地增值税的清算单位土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。二、关于同一清算单位中清算类型的划分同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。

22

河北省规定

关于对地方税有关业务问题的解答（河北省地方税务局）国税发〔2006〕187 号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。
邯郸市土地增值税管理办法（邯地税发[2006]75号）纳税清算以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项目进行纳税清算。
衡水市土地增值税清算管理暂行办法（衡水市地方税务局）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

23

湖南省规定

关于规范土地增值税管理的公告（娄底市地方税务局2016年第1号）房地产开发项目应以国家有关部门审批的项目为单位进行清算，原则上以发展和改革部门下发的《立项批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。分期开发的，以分期项目为单位清算。

24

广西省规定

转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（桂地税发[2008]34号）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

25

贵州省规定

贵州省土地增值税清算管理办法（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号）土地增值税以发改部门立项批复确定的房地产开发项目为清算单位。对于分期开发的房地产项目，以房地产开发企业取得的《建设工程规划许可证》确定的分期项目为单位进行清算。

26

西藏自治区规定

西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）（国家税务总局西藏自治区税务局）
土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产 开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建 性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

来源:土地增值税金穗源

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